임대료 규제의 정당성과 계약법의 역할 ― 젠트리피케이션을 중심으로 ―

Abstract

이 글은 상가임대차법의 제·개정 상황과 시기별 사회현상을 분석하여 상가임대차법의 편재(偏在)와 부재(不在)가 결국 젠트리피케이션을 초래했음을 밝히고, 임대료 규제와 관련해 학계와 국회에서 제기되는 반대의 근거들 중 다음의 두 가지 쟁점을 다룬다. 첫째, 상가임대차법이 영세임차인 보호만을 목적으로 한다는 주장에 대해 비판하고, 상가임대차법의 적용범위를 설정함에 있어서 초점은 영세한 임차인이 아니라 ‘임차인’ 그 자체에 두어야 함을 밝힌다. 둘째, 임대료 규제가 사적 자치에 대한 과도한 제한이라는 주장에 대해 계약법이 상정하는 자유는 개개인의 인간본성이 아닌 ‘사회’로부터 유래한 것이며, 사회의 모든 재화나 용역에는 ‘정당한 가격’이 존재함을 밝힌다. 따라서 상가임대차법이 그 적용범위에 대한 제한을 없애 모든 상가임차인과 임대인 간의 대등한 교섭력을 확보하고, 임대료 규제를 통해 ‘정당한 가격’을 설정하는 것은 계약법이 적극적인 역할을 수행해야 한다는 요청에 따른 것임을 주장한다. 이로써 임대료 규제 도입의 계약법이론상 근거를 제시하고, 계약법의 사회적 역할을 다시 생각하는 기회를 제공한다.