Comment modérer les prix de l'immobilier ?

Les prix de l’immobilier ont fortement progresse en France, entre 1998 et 2007, puis entre 2009 et 2012. La premiere phase d’augmentation est en partie liee a des facteurs communs a la zone euro (assouplissement des conditions de financement), en partie aussi a des facteurs specifiquement francais (politiques de soutien de la demande, insuffisances de l’offre fonciere, hausse des couts de construction). La seconde phase est plus directement liee a la crise financiere qui a encourage des comportements de repli sur des valeurs considerees comme sures, parmi lesquelles l’immobilier dont l’attrait a encore ete rehausse par les politiques de soutien a la demande. Le logement constitue en France le premier poste de depense des menages, loin devant l’alimentation. L’acces a un logement decent, ou meme tout simplement a un logement, est devenu un probleme majeur, en particulier dans les zones tendues comme la region parisienne. De nombreux arguments plaident en faveur d’une politique publique visant a moderer la hausse, voire inverser la courbe des prix immobiliers, surtout si une partie de la hausse des prix a pour origine des politiques publiques mal adaptees : la hausse des prix accentue les inegalites (au detriment notable des jeunes generations de milieux modestes) et conduit a des inefficacites economiques, telles que l’eloignement entre domicile et travail, l’investissement (en cas de bulle) dans des biens surevalues ou encore la perte de competitivite de l’economie francaise lorsque le cout du logement se repercute sur les salaires ou dans l’immobilier d’entreprise. Les risques lies a un retournement du marche immobilier nous paraissent moins importants en France que dans d’autres pays. Dans ce cadre, nous proposons de combiner des mesures destinees a stimuler l’offre, corriger des distorsions du cote de la demande et fluidifier le marche. Pour stimuler l’offre, nous proposons d’ameliorer la gestion du foncier en transferant sa responsabilite de facon systematique au niveau des intercommunalites et de favoriser les gains de productivite et la concurrence dans le secteur de la construction. Pour fluidifier le marche et rendre la fiscalite fonciere plus equitable, nous suggerons de supprimer par etapes les droits de mutation a titre onereux et de reformer la taxe fonciere sur la propriete bâtie. Cette derniere serait desormais assise sur la valeur venale nette des biens (valeur de marche deduction faite des emprunts en cours). Neutre pour le budget, cette reforme serait completee par une taxation des plus-values latentes des terrains non bâtis encourageant la vente des terrains lorsqu’ils deviennent constructibles. Ces reformes supposent de mettre rapidement en application l’obligation faite aux notaires de renseigner les bases notariales. En parallele, il nous semble souhaitable de supprimer progressivement l’ensemble des aides a la pierre, mesures couteuses (plus de 4 milliards d’euros en 2012) qui tendent a soutenir les prix pour un gain limite en termes d’accession a la propriete. Les politiques du logement et, en particulier, les politiques d’accession a la propriete, recelent un potentiel de progres en termes a la fois d’efficacite, d’equite et d’economies budgetaires. Cette note a ete presentee au Premier ministre le 13 fevrier 2013.