Valuación de inmuebles habitacionales con mercado inmobiliario poco dinámico

Abstract

En una economía de mercado, el valor de los bienes lo determina el equilibrio entre la oferta y la demanda. La actividad profesional de la valuación se torna complicada en los centros de población pequeños, fundamentalmente la aplicación del Enfoque de Mercado, dado que su principio básico es la comparación y homologación con otros inmuebles con características iguales o similares. El objetivo de este trabajo fue proponer una herramienta auxiliar en el proceso de valuación de inmuebles habitacionales para localidades con mercado poco dinámico mediante el uso de factores de preferencia medidos para la obtención del Valor de Mercado. El caso de estudio fue Encarnación de Díaz, Jalisco, México; y se utilizó una metodología descriptiva y analítica, puesto que se tomaron en cuenta los métodos tradicionales de valuación de bienes inmuebles (valor de costo de reposición o de reemplazo, capitalización de rentas, de comparación o de mercado), sin embargo, a este último método se proponen unas modificaciones para poder valorar inmuebles que no tengan comparables y que se encuentren en un mercado poco dinámico, como resultó en esta localidad. Para la recopilación de datos se utilizaron 90 cédulas de entrevista de acuerdo a consulta de bibliografía especializada, para obtener la información de la preferencia de inmuebles habitacionales por parte de los usuarios, los resultados del estudio demuestran que el primer lugar de las preferencias lo ocupó la variable de “seguridad en la zona” con el 37.39%, asimismo, fueron más importantes las cualidades externas de las viviendas “seguridad en la zona, disponibilidad de servicios, imagen urbana y cercanía al centro de la ciudad”. Quedó de manifiesto, que, en el proceso de valuación de bienes inmuebles bajo el Enfoque de Mercado, el punto crítico es la obtención de la información cuando las condiciones socio-económicas del lugar donde se ubica geográficamente el inmueble son de un mercado inmobiliario bajo o poco dinámico. La propuesta para la obtención del factor de preferencia (percepción de los valores) se cumplió y es operable, así como el proceso para la obtención del valor de mercado, pero apegado estrictamente a lo que se sugiere en la investigación realizada.