LAS VALORACIONES EN LA LEY DE SUELO

Abstract

Todo mercado cotiza expectativas, el problema es que, en el caso del suelo, esas expectativas son producto fundamentalmente de la acción de los poderes públicos (caso del suelo urbanizable) o de la esperanza en esa acción reclasificatoria (caso del suelo rústico). ¿Debe la comunidad cuando priva a un particular de la propiedad del suelo cotizar las expectativas? En caso de respuesta afirmativa: ¿Qué expectativas deben valorarse? La nueva Ley de Suelo establece que se calcula el valor por el método residual en el suelo urbanizado, y por el método de capitalización de la renta real o potencial en el suelo rural. La diferencia esencial con la legislación procedente no está tanto en el cambio de método de valoración como en el hecho de que la ley prescinde de la clasificación de suelo y, por tanto, se centra en la situación real del suelo en el momento de la valoración. Merkatu orok igurikapenak kotizatzen ditu; arazoa da, lurzoruaren kasuan, igurikapen horiek batik bat aginte publikoen (lurzoru urbanizagarriaren kasuan) edo birsailkapen-ekintza horretan dagoen esperantzaren (landa-lurzoruaren kasuan) produktu direla. Partikular bat lurzoruaren jabetzaz gabetzen duenean, komunitateak kotizatu behar ditu igurikapenak? Baiezko erantzunaren kasuan: zer igurikapen balioetsi behar dira? Lurzoruaren Lege berriak ezartzen du balio hori lurzoru urbanizatuko hondar-metodoaren bidez kalkulatu behar dela, eta errenta erreal edo potentzialaren kapitalizazioko metodoaren bidez, landa-lurzoruan. Aurreko legeriarekiko funtsezko diferentzia ez datza balioespeneko metodoa aldatzean, baizik eta beste egitate honetan: legeak albo batera uzten du lurzoruaren sailkapena, eta, beraz, lurzoruaren egoera errealean zentratzen da, balioespeneko unean duen egoeran. Every market values expectations; the problem is that in the case of land, those expectations are mainly the result of Public Authorities¿ acts (in the case of the land which may be developed) or of the hope in reclassification (in the case of rural land). Should the Community that deprives the particular from the property of rural land estimate the value of his or her expectations? If the answer is positive, which are the expectations to be valued?. The new Act on Land sets up that the value is to be determined by the residual method in the developed land, and by the capitalization of the real or potential earnings in rural land. The essential difference with previous legislation does not lie in the change of valuation methodology but in the fact that this Act dispenses with the classification of land and therefore it focuses on the real situation of land when it is effectively valued.