Betriebskosten bei mangelhafter Mietsache - Teil 1: Mangelbedingter Wasserverlust

Abstract

I. Einleitung Wie wirken sich Mängel der Mietsache eigentlich auf die Belastung des Mieters mit den Betriebskosten aus? Der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat sich zu dieser Thematik bislang nur in einigen wenigen Entscheidungen geäußert, die zudem völlig unterschiedliche Fallgestaltungen betrafen. In dem Urteil vom 13.04.2011 (VIII ZR 223/10)1) hat er klargestellt, dass die Minderung der Miete auch den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung umfasst; zudem hat er eine Möglichkeit aufgezeigt, wie die geminderte Betriebskostennachforderung berechnet werden kann, nämlich mittels einer Gegenüberstellung der von dem Mieter im Abrechnungsjahr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahres-Nettomiete zzgl. abgerechneter Betriebskosten abzgl. JahresMinderungsbetrag) abzgl. der von ihm insgesamt geleisteten Zahlungen.2) Mit dieser Thematik hatte sich bereits Peter Günter auf dem 14. Dt. Mietgerichtstag (DMT) 2012 sehr eingehend befasst;3) sie soll daher nicht Gegenstand der nachfolgenden Ausführungen sein. In dem Urt. v. 10.02.2016 (VIII ZR 33/15)4) hat sich der VIII. Senat zu der Frage geäußert, ob es sich bei den Kosten der Beseitigung von Verunreinigungen der Außenanlagen des Mietobjekts durch Mieter oder Dritte, etwa infolge des Ausführens von Hunden, um Betriebskosten handelt. Der Senat hat dies mit einer recht knappen Begründung angenommen, dafür im Schrifttum aber teilweise Kritik geerntet.5) Bereits im Jahre 2010 hatte der VIII. Senat entschieden, dass zu den (wiederkehrenden) Kosten der Müllbeseitigung i.S.d. § 2 Nr. 8 BetrKV auch solche Aufwendungen gehören, die zwar nicht jährlich, aber doch laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen (VIII ZR 137/09).6)