Pandemia en el mercado de la vivienda española

Abstract

La pandemia y la guerra de Ucrania han hecho excepcional el trienio 2020-2022 en el mercado de la vivienda, y aunque el consenso general destaca la resiliencia del sector ante los acontecimientos, la volatilidad de los datos dificulta la visión de lo ocurrido cuando comparamos trimestres o años completos. Por esta razón realizamos un análisis de dos períodos, comparando para los trienios 2017-2019 y 2020-2022, las transacciones realizadas, las viviendas iniciadas y terminadas, y su precio medio, de esta forma podemos ver si en el trienio en su conjunto estas variables siguen o no la tendencia anterior a la crisis. De la literatura revisada, se desprende la relevancia de los mercados locales de vivienda dentro de una tendencia general, y junto al análisis de lo ocurrido en el mercado español, vemos las repercusiones en algunos mercados de vivienda representativos. Encontramos que en algunas zonas no hay consecuencias en absoluto, mientras que en otras hay una pronta recuperación debido a las tendencias y peculiaridades de esos mercados. Distinguimos entre vivienda nueva y usada, debido a las fuertes diferencias en su precio, siendo al alza la serie de vivienda nueva frente a la relativa estabilidad de los precios de la vivienda de segunda mano. Respecto a las transacciones las de vivienda nueva se estancan, mientras que hay una intensa actividad en vivienda usada. Además, podremos visualizar la fuerte correlación negativa entre la actividad inmobiliaria medida por el número de transacciones y la tasa del paro. Las expectativas que había en los momentos iniciales de la crisis sobre problemas en el funcionamiento del mercado de vivienda en España no se corresponden en general con lo efectivamente ocurrido, y en los trabajos revisados se recogía cierta prevención sin llegar a proyectar un escenario de crisis inmobiliaria. Pero en nuestro trabajo identificamos claramente que el contexto de tipos de interés de mercado a la baja, y el soporte de la política pública al empleo, así como los equilibrios en la situación de partida del mercado de vivienda respecto a crisis anteriores, explican la resiliencia del sector que comprobamos para el período completo. Esta constatación es también útil para la toma de decisiones en futuras posibles crisis con los rasgos de la que analizamos, siendo particularmente relevante la consideración de las subidas de tipos de interés que se dan ya a partir de 2022. En suma, el sector inmobiliario mostró resiliencia ante la crisis sanitaria debido principalmente a las favorables condiciones financieras y laborales, pero de ninguna manera puede concluirse que estas serán las circunstancias futuras en un contexto de restricción financiera y caída en las expectativas de consumo.