Tipo de interés, precios y transacciones de vivienda en España

Abstract

El objetivo de este trabajo es medir la relación entre variaciones del tipo de interés y las de los precios y transacciones en el mercado de vivienda en España. Partimos de la hipótesis, argumentada mediante una revisión selectiva de la literatura, que hay una relación negativa entre la variable tipo de interés y las dos que consideramos. Utilizamos datos trimestrales desde 1995 a la actualidad de precios de vivienda (euros por metro cuadrado) y el tipo hipotecario de final del trimestre, obteniendo una relación causal negativa entre ambas variables. Para seguir la evolución temporal de la relación tomamos de uno a cuatro trimestres de retardo, encontrando que la correlación es más fuerte conforme pasa el tiempo. Justificamos trabajar con modelos univariantes por un problema de cointegración cuando se toman diferentes variables para explicar el comportamiento de los precios. La relación entre tipo de interés y transacciones totales está limitada por ser la serie más corta, y encontramos una relación positiva sin significado para todo el período, y una negativa muy explicativa, para un periodo seleccionado. La literatura sobre el tema muestra que el tipo de interés no tiene el mismo impacto en el precio de la vivienda a un nivel general que cuando se estudian mercados locales, con factores diferenciados de oferta y demanda de vivienda; calculamos algunos casos del mercado español y añadimos nuevos resultados a la investigación. Se realiza una extensa revisión de la relación entre el tipo de interés, o un concepto más amplio de política monetaria, y vivienda, de la cual emergen variables como condiciones de crédito y el mecanismo de transmisión de la política monetaria del banco central hacia el sector inmobiliario. El trabajo confirma la hipótesis general de la efectividad del tipo de interés como una herramienta de política monetaria para corregir desequilibrios en el mercado inmobiliario, la relevancia de los mercados locales en cuanto a correlaciones más fuertes entre nivel de precios y tipo de interés, y el peculiar ajuste de la vivienda en el mercado español en cantidades y precios.